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Wenn Ihr Haus nicht nur zum Wohnen dienen soll!

Ein Ehepaar, beide vorgerückten Alters, hat eine abbezahlte Immobilie aber keine Erben oder nur entfernte Verwandte, die dafür nicht  in Betracht kommen. Beide haben eine zwar auskömmliche Rente, die aber durchaus noch etwas üppiger ausfallen könnte.

Da liegt der Gedanke auf der Hand, das in der Immobilie gebundene Kapital zu nutzen. Der Fall kommt häufiger vor. Von unseren älteren Mitbürgern wohnt mehr als die Hälfte in den eigenen vier Wänden. Mehr älter ist als 70 lebt zu rund 48 % im eigenen Haus-so das Ergebnis einer Allensbach-Umfrage -und zu gut 10 % in einer Eigentumswohnung. Die Quoten steigen mit zunehmendem Alter. Bei fast sechseinhalb Millionen Menschen in dieser Altersgruppe gibt es also mehr als 3,7 Millionen Senioren Miteigentum für die diese Fragestellung durchaus interessant ist. Das haben auch viele Finanzdienstleister oder Maklerunternehmen gemerkt, die auf diesen Zug aufgesprungen sind Angebote für Verwendungen oder Verkauf der selbst bewohnten Immobilie haben in den letzten Jahren stark zugenommen. Die neueste Variante ist der Teilverkauf der Immobilie. Senioren sollen ihre Kasse aufbessern können, in dem sie einen Teil ihrer Immobilie verkaufen, höchstens 50 %, denn die Käufer wollen keine Mehrheit erwerben, sondern nur stille Teilhaber sein.

Und genau hier liegt das Problem. Denn der Käufer berechnet dem Verkäufer für die weitere Nutzung des Eigenheims ein Entgelt, dessen Höhe sich nach dem verkauften Anteil und dem Wert der Immobilie richtet. Wer jetzt an eine Mietzahlung denkt, liegt falsch. Mit einer Miete wird nur die Nutzung berechnet, nicht aber weitere Kosten, wie Gutachter, Kaufnebenkosten und Marketingkosten sowie die Zinsen, die der Käufer, der den Kaufpreis ja finanziert, seinerseits an die Bank zu zahlen hat. Wurden beispielsweise 20 % einer Eigentumswohnung mit einem Wert von 500.000 EUR verkauft, kann die Nutzungsgebühr die dem Verkäufer in Rechnung gestellt wird, schon mal 3000 EUR p.a. betragen. Damit nicht genug. Der Eigentümer hat je nach Vertragsgestaltung weiter für die Instandhaltung der Immobilie aufzukommen, zur Absicherung des Darlehens des Käufers wird eine sofort vollstreckbare Grundschuld im Grundbuch eingetragen, ferner werden in den Notarverträgen beim Teilverkauf weitere Kautelen eingebaut, die unterschiedlich von dem jeweiligen Anbieter nicht nur die Anpassung bzw. Weitergabe an Zinserhöhungen enthalten können, sondern die Käufer lassen sich umfangreiche Mitbestimmungsrechte und Vollmachten, beispielsweise für den Fall der Vermietung, aber auch die Einräumung eines Rechts auf Eintragung einer Grundschuld in einer Höhe, die den Wert der Immobilie übersteigen kann einräumen, sodass der Käufer die Möglichkeit hat, die Immobilie über deren wirtschaftlichen Wert hinaus zu belasten. Nicht zuletzt soll es Fälle geben, in denen sich die Käufer für den Fall des Gesamtverkaufes des Objekts noch ein pauschales Entgelt, vergleichbar einer Maklerprovision einräumen lassen.

Im Vergleich sowohl rechtlich als auch wirtschaftlich günstiger, stellt sich das sogenannte Leibrentenmodell dar. Hier wird die Immobilie insgesamt an ein Unternehmen oder an einen privaten Investor verkauft. Der Verkäufer erhält dafür ein lebenslanges Wohn -oder Nießbrauchsrecht, wobei das zuletzt genannte Nießbrauchsrecht vorzugswürdig ist, da der ehemalige Eigentümer weitervermieten kann. Statt Kaufpreis erhalten die Verkäufer eine regelmäßige Zahlung, deren Höhe sich nach dem Immobilienwert, der Lebenserwartung und dem Gegenwert für das Wohnrecht errechnet. Im Unterschied zum Teilverkauf übernehmen die Käufer auch die Kosten für Reparaturen soll das nicht der Fall sein, bedarf es eines vertraglichen Ausschlusses, was im Gegenzug zu einer höheren Leibrente führen soll.

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